A metrópole planejada que não nasceu por causa da especulação

“Aqui já é a Califórnia, e nem parece ter tanta fartura assim.” A frustração de Tio John era compreensível. Sua família havia abandonado as terras em Oklahoma e, como milhões de pessoas do Meio-Oeste, tentava a sorte nas ricas e fartas terras californianas. Mas a primeira imagem que tinham ao cruzar a divisa estadual não lembrava em nada o paraíso rural  que lhes fora prometido. Era só terra, areia e montanha, com alguns arbustos que sofrem para se manter verde e as árvores de Josué, famosas pelo álbum Joshua Tree da banda irlandesa U2. Esse é o deserto de Mojave.

O cenário descrito por John Steinbeck em “Vinhas da Ira”, a saga da família Joad em busca de uma nova vida na Costa Oeste americana, não mudou muito. As rodovias melhoraram, as condições de trabalho também, as fazendas são mais mecanizadas, mas o deserto ainda está lá, como uma provação final para quem quer chegar ao rico e fértil vale central. Mas, no meio desse mundão de terra seca, está a terceira maior cidade da Califórnia, criada para rivalizar com Los Angeles: California City, a metrópole futurista de 14 mil habitantes.

Na década de 1950, o mundo – ou, pelos menos, a parte mais rica dele – vivia uma era de grande empolgação com as perspectivas que a tecnologia apresentava. Era um momento em que se acreditava que conceitos seriam revertidos e o caminho era refazer tudo ou fazer tudo novo. Os Jetsons não surgiram de geração espontânea, foram parte de um processo histórico e cultural.

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Nessa época, Los Angeles já dava sinais esgotamento urbano. A cidade estava muito grande, muito cheia e com problemas que pareciam apenas piorar. O sonho americano era diferente, composto por vida em comunidades tranquilas, cheias de espaço para as pessoas circularem com seus carros, darem um “oi” ao vizinho enquanto regavam o jardim da entrada de casa e uma lógica matemática na distribuição de serviços e espaços públicos. Os bairros de subúrbio de classe média cresciam, mas o sociólogo Nat Mendelsohn teve uma ideia mais ousada.

Localização de California City (Reprodução)
Localização de California City (Reprodução)

Em 1958, o professor universitário comprou um terreno de 320 km² em uma área não incorporada (que não pertence a nenhuma cidade) no deserto do Mojave, pouco a leste das cidades de Bakersfield e Mojave, 120 km ao norte de Los Angeles. Nesse espaço, ele desenhou um que entendia como uma cidade-modelo, com um grande parque central e uma grande rede de ruas e avenidas radiais. Seria a nova metrópole californiana, uma cidade que rivalizaria com Los Angeles em tamanho e importância, mas já surgia respeitando os conceitos modernos (para a época) de planejamento urbano.

Milhares de dólares foram gastos na divulgação do megaprojeto de California City. O objetivo era atrair principalmente angelenos de classe média e alta descontentes com a qualidade de vida cada vez pior em sua cidade. Esses moradores garantiriam que a cidade se desenvolvesse por conta própria com o tempo, pois eles próprios formariam um mercado consumidor parrudo e também seriam os empreendedores de novos negócios e serviços que surgiriam.

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O projeto teve boa aceitação. Muita gente se convenceu que daria certo e resolveu apostar na nova metrópole californiana. No começo da década de 1960 surgiram os primeiros moradores, um mercado, o parque central com lago artificial, um campo de golfe e, claro, uma escola. Em 1965, os eleitores decidiram incorporar California City, o que basicamente significa que ela se transformou formalmente em um município.

California City Blvd, principal avenida da cidade (Ubiratan Leal/Outra Cidade)
California City Blvd, principal avenida da cidade (Ubiratan Leal/Outra Cidade)

O problema é que, já nesses primeiros anos, não havia sinais de que lá haveria uma metrópole. E parte disso se deve ao sucesso da ideia de Mendelsohn. O sociólogo/incorporador foi tão convincente ao vender a ideia que muita gente acreditou que aquele era o futuro, o que chamou a atenção de milhares de investidores do mercado imobiliário. Ao invés de atrair moradores que construiriam a nova cidade, ele atraiu especuladores que queriam esperar a valorização daquele espaço para revender.

A quantidade de consumidores finais foi muito pequena, e pouca gente apostou em uma nova vida no deserto. Com isso, não se criou uma dinâmica econômica em California City, que rapidamente saiu do imaginário dos californianos como a terra do futuro. O interesse nos espaços disponíveis caiu e os especuladores nunca conseguiram repassar seus terrenos para pessoas realmente interessadas em seguir na construção da metrópole.

Com os anos, esses investidores deixaram de pagar os impostos ligados a seus lotes e os terrenos foram devolvidos ao poder público. No entanto, toda a área que Mendelsohn havia planejado para abrigar a metrópole estava incorporada ao município que, por isso, é o terceiro maior em área de Califórnia, o 34º de todos os Estados Unidos.

California City vista do satélite. à direita, o parque central e a pequena área urbanizada. No centro e à esquerda, parte da área do deserto que ainda preserva a trama de ruas e avenidas (Reprodução)
California City vista do satélite. à direita, o parque central e a pequena área urbanizada. No centro e à esquerda, parte da área do deserto que ainda preserva a trama de ruas e avenidas (Reprodução)

O curioso é que a área não urbanizada preservou sua trama original, com avenidas e ruas de terra batida formando quarteirões e  bairros no meio do deserto, tendo como únicos moradores pequenos animais e arbustos. São vias de tráfego oficiais, com leis de trânsito e endereço registrado na prefeitura, mas apenas curiosos circulam por elas.

Atualmente, California City até vive um momento de relativa estabilidade. A cidade tem 14 mil habitantes, que vivem principalmente das quatro grandes fontes de emprego da região: uma base da Força Aérea americana, um presídio estadual, uma pista de testes da montadora Kia e um aero e espaçoporto particular. É o suficiente. Seus moradores já se acostumaram à vida de uma bucólica cidade de interior no meio do deserto, e, mais do que o glamour, materializar o sonho de Mendelsohn e dos primeiros habitantes talvez só trouxesse um problema insolúvel de abastecimento de água.

Texto publicado originalmente no Outra Cidade.

O maior pecado da vila olímpica não é o encanamento

“Não precisamos de cangurus, precisamos de encanadores.” A delegação da Austrália estava indignada com a forma como Eduardo Paes, prefeito do Rio de Janeiro, reagiu aos protestos australianos sobre a situação da Vila dos Atletas. O caso rapidamente cresceu, com outros relatos da falta de acabamento das habitações em que os competidores ficarão durante a Rio-2016. As redes sociais brasileiras reagiram, muitas vezes expressando a vergonha pelo problema.

Ainda que a confusão tenha sido contornada rapidamente, com um mutirão de trabalhadores finalizando os apartamentos a toque de caixa, foi um momento constrangedor. Mas a situação da vila olímpica não pode, nem deve, ser vista apenas por esse prisma. Ela é muito mais grave que ajustes no sistema hidráulico ou elétrico de um edifício.

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A construção de um legado tem sido um dos problemas mais delicados dos Jogos Olímpicos, onde quer que eles sejam realizados. Várias estruturas são desnecessárias para o dia a dia das cidades-sede e ficam sem uso após as competições. Calcular o retorno das obras é complicado. As arenas precisam de uma demanda por eventos esportivos e culturais para atraírem algum investidor disposto a bancá-las. As obras de infraestrutura precisam ser projetadas de modo a terem relevância no cotidiano da metrópole, pois não adianta uma grande rede de transporte para o Parque Olímpico se ninguém mais for ao local – e arredores – após os Jogos.

A Vila dos Atletas, ainda que represente um percentual pequeno do investimento total para o evento, tem um legado relativamente fácil de projetar. É uma espécie de novo bairro, composto por edifícios residenciais comuns, com tecnologia construtiva comum. A necessidade social e o comportamento do mercado para esse tipo de empreendimento também é fácil de estimar, pois há exemplos similares pela cidade.

Moradores da Vila Autódromo reclamam da interrupção de serviços para quem não quis a indenização oferecida pela prefeitura do Rio (Fernando Frazão/Agência Brasil)
Moradores da Vila Autódromo reclamam da interrupção de serviços para quem não quis a indenização oferecida pela prefeitura do Rio (Fernando Frazão/Agência Brasil)

Ainda assim, a vila olímpica tem vários problemas em sua concepção. A estrutura foi incluída na PPP para a construção do Parque Olímpico. Assim, as construtoras responsáveis por erguer as arenas esportivas em Jacarepaguá teriam a possibilidade de construir e explorar comercialmente os imóveis que serviriam de alojamento para os atletas.

Em teoria, esse modelo deveria garantir trabalho feito a tempo, com preço competitivo e sucesso comercial. Incorporadoras acompanham o comportamento do mercado e sabem quais empreendimentos têm mais saída a cada momento e quanto as pessoas estão pegando por cada tipo de imóvel.

O mercado imobiliário teve retração nos últimos anos, uma soma da crise do país com uma normalização de uma indústria que vivia em uma bolha, mas é difícil imaginar que apartamentos de padrão médio-alto em um condomínio fechado na Barra da Tijuca não tenham interessados. Ainda mais com a garantia dada pela Olimpíada que não haverá atraso nas obras e na entrega das chaves para seus moradores. Mesmo assim, só 50% dos 3,6 mil apartamentos, divididos em 31 torres, haviam sido vendidos até a última sexta.

O modelo comercial está mostrando problemas, mas ele é particularmente pior se imaginarmos o contexto em que a Vila dos Atletas se insere. Como qualquer investimento para os Jogos, poderia ser feito de modo a trazer algum retorno para a comunidade, o legado. Ainda que a prefeitura não tenha colocado dinheiro na construção dos prédios, ela bancou a infraestrutura de acesso e elaborou uma lei aumentando de 12 para 18 andares o gabarito para edificações na região. Por isso, era cabível imaginar uma contrapartida social.

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A vila olímpica precisa ter um nível de isolamento durante os Jogos, uma medida de segurança lógica após o atentado de um grupo terrorista à delegação de Israel na Olimpíada de 1972. Mas ela poderia ser concebida de modo a, terminadas as competições olímpicas e paralímpicas, se inserir no entorno, até como forma de dar à cidade um pouco daquilo que os Jogos trouxeram. A Vila dos Atletas não terá isso, pois ficará fechada como o condomínio Ilha Pura.

Edifícios da Vila dos Atletas e área comum do futuro condomínio (AP Photo/Leo Correa, via Outra Cidade)
Edifícios da Vila dos Atletas e área comum do futuro condomínio (AP Photo/Leo Correa, via Outra Cidade)

Outra possibilidade seria colocar os edifícios em si dentro de um contexto social. O terreno da vila olímpica não era ocupado, mas, logo ao lado, as comunidades de Vila Autódromo e Vila União foram removidas por ocuparem a área em que hoje está o Parque Olímpico. A retirada desses moradores, alguns com autorização para viverem no local, foi recheada de problemas e irregularidades. A Vila dos Atletas poderia ser projetada como habitação de interesse social e receber esses moradores ou, dentro de uma perspectiva comercial, ter em seu contrato a exigência que seus incorporadores também se responsabilizassem por atender a essas pessoas. Até porque os responsáveis pelo empreendimento da vila olímpica também farão condomínios no local de algumas arenas do Parque Olímpico. Há investimento imobiliário de sobra nesse pacote.

No final das contas, a vila olímpica não representará nenhum legado ao Rio de Janeiro, apenas aos moradores do Ilha Pura. Um problema muito mais grave que as falhas de encanamento, uma situação relativamente fácil de remediar e que, no fundo, tem impacto mais pelo constrangimento que traz do que algo mais sério e de longo prazo.

Texto publicado originalmente no Outra Cidade.

Há imóvel sobrando em Tóquio, mas aluguéis não caem. Por quê?

População em declínio, economia que não decola há décadas, deflação constante, aumento violento de oferta de unidades. Todo o cenário do mercado imobiliário de Tóquio indica uma queda acentuada de preços nos alugueis. Mas não é o que acontece. O preço segue estável, e isso se deve a como japoneses mais ricos querem deixar algo a seus filhos.

O Japão é um dos países que taxa com mais força os herdeiros. Em 2015, houve uma reforma na lei de herança, elevando para até 55% o imposto. Ou seja, dependendo de quanto é o montante dessa herança, a cada 100 ienes de uma pessoa que morre, apenas 45 ficam para seus filhos. Transferir os bens não é uma possibilidade de contornar o caso, pois foi criado também um imposto para “presentes” de valores acima de 1,1 milhões de ienes (US$ 10,7 mil) anuais.

Uma das exceções previstas na lei de herança está nos imóveis. Casas e apartamentos residenciais colocados para locação têm 50% de desconto em relação ao imposto geral. Isso incentivou japoneses com alto poder aquisitivo a investir no mercado imobiliário como forma de proteger seus bens para seus filhos.

Incorporadores criaram empreendimentos para esse público, construindo unidades e prometendo faturamento mensal mínimo aos investidores. Com isso, o proprietário do imóvel não perde dinheiro, mesmo que as residências permaneçam vazias. Isso criou uma explosão na construção de edifícios residenciais.

A construção de unidades voltadas a futuros moradores caiu 7,9%, mas houve crescimento de 20,1% no lançamento de apartamentos e casas para aluguel. O governo japonês estima que 430 mil novas unidades tenham sido disponibilizadas entre abril de 2015 e abril de 2016 no país.

Essa oferta é incompatível com a procura. Em todo o Japão, há 8,2 milhões de unidades vazias. Em Tóquio, o índice de vacância é de 33,7%, ficando ainda maior em partes da região metropolitana da capital, como Kanagawa (35,5%) e Chiba (34,1%). Mesmo assim, o valor médio do tsubo – unidade de medida japonesa equivalente a dois tatames, ou 3,3 m² – é de 8.633 ienes, praticamente o mesmo de nove anos atrás, 9 mil ienes.

O mercado de aluguel está se alimentando de investimentos não ligados à lógica de oferta e procura, mas outro fator também força o preço para cima. Muitos desses empreendimentos residenciais são erguidos em áreas ocupadas por casas que também estavam disponível eventuais inquilinos. A maior parte desses imóveis eram antigos, com estrutura de madeira. Os novos imóveis têm mais tecnologia construtiva, com valor médio mais alto.

De qualquer modo, já surgem manifestações em Tóquio pedindo uma política imobiliária que evite essa distorção, aumentando o salário mínimo ou forçando o valor dos alugueis a responderem mais à relação entre oferta e procura. Até porque o cenário atual já cria problemas sociais: japoneses jovens de classe média ou média-baixa estão demorando mais para sair da casa dos pais e se casar. Para um país que tem uma das populações mais envelhecidas do mundo, incentivar a formação de novas famílias é de importância estratégica para o futuro.

 

Crise na Venezuela deixa um rastro de casas abandonadas em Caracas

A economia está em baixa, as oportunidade de trabalho rareiam, as instituições se deterioram e não há perspectiva de melhora em curto prazo. O cenário na Venezuela não dá muitas razões para otimismo, e muitos venezuelanos decidiram se mudar para o exterior e recomeçar a vida. E acabaram criando o estranho fenômeno de casas abandonadas em Caracas.

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Não há números oficiais, mas o sociólogo Iván de la Vega, professor da Universidade Simón Bolívar, de Caracas, calcula que 1,2 milhão de pessoas deixaram o país entre 2004 e 2014. Os principais destinos seriam Estados Unidos, Espanha, Panamá e Costa Rica. Muitos deles são profissionais com formação universitária e poder aquisitivo médio ou alto e deixaram para trás suas casas.

Em uma situação normal, esses imóveis seriam colocados no mercado. Mas não é o que tem acontecido. A crise econômica murchou o setor imobiliário, pois poucas pessoas têm condições de investir em um imóvel.

Colocar para aluguel seria uma opção, mas essa prática é fortemente regulada, com uma agência estatal – a Sunavi, Superintendência Nacional de Aluguel de Moradia – criada para controlar a relação locatário-locador. A lei do aluguel, criada em 2011, é fortemente favorável aos inquilinos. A ideia é interessante, protegendo o lado mais fraco da relação, mas acabou alimentando ainda mais a especulação.

Para muita gente, vale mais a pena deixar o imóvel vazio na esperança de tê-lo disponível para um eventual retorno à Venezuela. Com isso, amigos e familiares são designados para ajudar a manter as casas vazias, que começam a se multiplicar pelos bairros de classe média do país.

Enquanto isso, a sociedade venezuelana vai se tornando ainda mais desfuncional. Comunidades se quebram com o aumento de casas vazias, e não há mecanismos práticos para incentivar a ocupação delas. A não ser que se repitam operações como a de abril em Los Cerritos, Ilha Margarida, quando a Guarda Nacional Bolivariana (força armada responsável por ações internas) inspecionou imóveis para se verificar 11 imóveis suspeitos de estarem vazios.

O que acontece se o planejamento urbano é feito só para carros

Mobilidade em grandes cidades não é questão apenas de haver transporte público, vias para carros, vias para bicicletas e calçadas para que todos possam se deslocar. É questão também de planejamento da malha para permitir que as pessoas percorram caminhos mais curtos possíveis para chegar a seus destinos. Essa é ou deveria ser a prioridade de uma cidade que se pensa como uma comunidade. Uma lógica muito diferente de quando se urbaniza uma área a partir de interesses de mercados.

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Querem um exemplo? Essas duas casas da foto acima. Elas ficam em Orlando, estado da Flórida. Na terra da Disney World, os subúrbios cresceram a partir de condomínios criados pelas incorporadoras. Muitos criaram suas próprias malhas viárias e o resultado é dos mais diversos. Se não houver um mínimo de bom senso, chega-se a aberrações como a do artigo abaixo, publicado originalmente em novembro de 2014 no ExtraTime.

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Por que essas casas em Orlando são o ápice da cultura americana de vida em subúrbios isolados

Casas no subúrbio de Avalon Lakes, em Orlando (Google Maps)
Casas nos condomínios de The Preserve at Eastwood e Avalon Lakes, em Orlando (Google Maps)

Observe a imagem acima. São duas casas comuns em um subúrbio americano. A da esquerda fica no número 1572 da Anna Catherine Drive e a da direita está no 13425 da Summer Rain Drive, no leste de Orlando, Flórida. Elas são coladas nos fundos, com uma cerca dividindo o quintal de uma com o da outra. Se houver crianças nessas residências, há uma boa chance de elas pularem o muro para jogar bola, brincar de pega-pega, de casinha ou de qualquer outra coisa que pequenos fazem quando se encontram. E, apesar da imagem supostamente trivial, uma característica desses dois imóveis representam o ápice da cultura americana de subúrbios isolados e como isso pode criar situações bizarras (e não em um bom sentido).

A partir dos anos 50, as cidades norte-americanas se expandiram em torno do carro. Assim, bairros de classe média e alta foram criados longe dos centros, com o carro e autopistas garantindo a circulação rápida das pessoas. O foco não era criar bairros com uma boa trama viária, pois pequenos deslocamentos não eram o foco desse modelo urbano.

E aí chegamos às casas de Orlando. O morador de uma pode visitar o vizinho com um pulo na cerca. Se precisar ir de carro, terá de dar uma volta. Mas não é uma voltinha no quarteirão, e sim, dar um rolê de 7,1 milhas, ou 11,36 km. Isso mesmo, a falta de uma trama viária com um mínimo de lógica obriga o morador da Summer Rain 13425 a dirigir por mais de 10 km para chegar à casa do vizinho de fundo na Anna Catherine 1572. As duas nem ficam no mesmo condomínio. A da esquerda está no The Preserve at Eastwood e a da direita, no Avalon Lakes.

Durante essa viagem, ele passa por um hipermercado, uma loja de departamentos, um Starbucks, três escolas, um clube de golfe e dezenas de outros condomínios horizontais. A imagem abaixo mostra todo o trajeto. Se você quiser ver com mais detalhes, clique aqui. Mas, vendo esse mapa, dá para entender por que, mesmo nos Estados Unidos, essa cultura de urbanismo já está mudando.

O longo trajeto de carro entre duas casas vizinhas em Orlando (Google Maps)
O longo trajeto de carro entre duas casas vizinhas em Orlando (Google Maps)

Como os Panama Papers explicam o boom da Cidade do Panamá

Um arranha céu atrás do outro. Apenas gruas parecem concorrer por espaço, mas elas estão ali justamente para erguer mais um arranha céu. São sinais claros de uma economia em expansão, com setor corporativo em crescimento e mercado imobiliário aquecido. É uma paisagem comum em cidades chinesas, mas também pode ser vista na América Latina. Não é em São Paulo, Rio de Janeiro Cidade do México, Buenos Aires, Santiago ou Bogotá. É na Cidade do Panamá, a cidade que mais cresce na região.

A capital panamenha viveu um boom no mercado imobiliário nos últimos anos, reflexo de uma economia que chegou a crescer mais de 10% ao ano. Por um tempo, esse era o motivo principal para se falar de Panamá na imprensa internacional. Até que, no início deste mês, a revelação de diversos documentos sobre como o país era usado por empresas offshore que buscavam fugir dos impostos em seus países de origem roubou a cena.

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O desenvolvimento do Panamá e de sua capital sempre tiveram por característica esse papel de intermediário em atividades econômicas. Localizada no trecho mais estreito de terra entre o Oceano Atlântico e o Pacífico, e bem no meio das duas Américas, era um ponto comercialmente estratégico.

No período colonial, os espanhóis fundaram a cidade como uma parada no caminho do ouro retirado no Peru em direção à Espanha. Na década de 1850, era mais rápido e menos desgastante descer de barco ao Panamá, atravessar o istmo e subir pelo Pacífico até a Califórnia durante a Corrida do Ouro do que atravessar todos os Estados Unidos por terra. Por isso, era evidente que havia uma demanda pela construção de um canal, e foi o que aconteceu (em um processo que teve, antes, a separação do Panamá da Colômbia).

O canal foi construído em 1914 e rapidamente a economia panamenha começou a criar o modelo que a caracteriza até hoje. A Standard Oil, maior petrolífera da época, usava o Panamá como ponto de travessia de seus navios. Em 1919, o país começou a registrar navios da empresa. Com isso, o serviço de transporte da Standard não respondia mais às leis tributárias, trabalhistas e civis americanas. Ou seja, menos impostos, salários menores e até permissão de consumo de bebida alcoólica durante a Lei Seca nos EUA. Outras empresas passaram a adotar a mesma prática e, em 1927, o governo panamenho criou leis para que Wall Street também usassem o país para contornar as leis americanas. Assim surgia um paraíso fiscal.

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Essa política fiscal começou a dar resultados mais concretos na década de 1970, com mais um pacote de leis para atrair empresas e empresários dispostos a fugir de impostos e esconder suas atividades. Em seguida, o Panamá se tornou destino do dinheiro de cartéis de tráfico de Colômbia e México e de ditadores como Ferdinando Marcos (Filipinas) Papa Doc Duvalier (Haiti) e Augusto Pinochet (Chile), uma relação que sujou o nome do país no mercado internacional e motivou os Estados Unidos a derrubar o presidente/ditador Manuel Noriega.

Obs.: Aproveitando o momento, o advogado alemão Jürgen Mossack criou uma empresa de serviços corporativos em 1977. Em 1986, ele se associou ao panamenho Ramón Fonseca.

O cenário começou a mudar na década de 1990, mas a economia sempre manteve a vocação panamenha de facilitar o caminho dos outros. O canal recebeu um projeto de expansão (inauguração prevista para junho deste ano) e a Copa Airlines se transformou na segunda maior empresa do país ao assumir o papel de principal hub entre as Américas do Norte e do Sul. O avanço da companhia aérea também ajudou o turismo, se aproveitando das belezas naturais e históricas da capital e arredores.

Avioes da Copa Airlines no aeroporto de Tocumén, na Cidade do Panamá (AP Photo/Arnulfo Franco)
Avioes da Copa Airlines no aeroporto de Tocumén, na Cidade do Panamá (AP Photo/Arnulfo Franco)

Mas o maior crescimento foi nos serviços bancários, atraídos pelos baixos impostos. O aumento de empresas com sede no Panamá impulsionou o setor imobiliário. No final da década de 2000, nove dos dez arranha céus mais altos da América Latina estavam na Cidade do Panamá. Entre 2009 e 2014, o estoque de conjuntos comerciais na cidade triplicou e a oferta de quartos de hotéis cresceu 61% apenas em 2012 e 2013.

O problema é que uma economia como a panamenha não precisa de estrutura física para tantas empresas. Muitas delas são apenas documentos em companhias como a Mossack Fonseca. Não houve demanda para responder à especulação imobiliária e, desde 2015, a Cidade do Panamá vê excesso de imóveis comerciais vazios. Uma crise que pode ficar ainda pior dependendo dos efeitos da revelação dos Panama Papers na imprensa mundial.

Já há mais londrinos morando de aluguel do que em casa própria

O “sonho da casa própria” foi um medidor de estabilidade financeira e de vida no Brasil por vários anos. Para muita gente, ainda é. Pois, atualmente, ele é algo muito mais palpável para os brasileiros do que para os ingleses. Um levantamento realizado pelo governo britânico mostra que a quantidade de imóveis ocupados por inquilinos já ultrapassou a de ocupados por seus proprietários. Um fenômeno que tende a piorar nos próximos anos.

De acordo com o English Housing Survey (Pesquisa de Moradia na Inglaterra), 898 mil famílias vivem em imóvel alugado, mais que o dobro (405 mil) em relação a 2003/04. Enquanto isso, o número de residências ocupadas por proprietários – com o pagamento quitado ou financiado – está em 883 mil, bem abaixo do 1 milhão registrado há 12 anos.

Só como parâmetro, segundo a edição de 2014 do PNAD (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios) do IBGE, 74,4% dos imóveis no Brasil pertenciam a seus moradores, 17,9% eram alugados; 7,4% estavam cedidos e 0,4%, tinham outra condição. Os números das grandes cidades não são tão diferentes desses, ainda que também haja aumento de inquilinos nos últimos anos. Mas, claro, os critérios do instituto brasileiro podem ser diferentes do adotado pelos britânicos e os números servem como referência, não como comparação.

O principal motivo da inversão – a primeira desde 2005, quando a pesquisa foi criada – em Londres é o aumento do valor dos imóveis na capital inglesa, mesmo fenômeno observado em várias cidades do mundo. Só em janeiro, houve um aumento em 5,4% no preço médio dos imóveis, chegando a £ 644 mil (quase US$ 1 milhão). Reforçando: US$ 1 milhão é a média.

Colocamos os valores em dólares porque a cotação do real tem flutuado muito nas últimas semanas e pode causar distorção na percepção do leitor

A inflação do setor tem tornado os imóveis cada vez menos acessíveis às classes média-baixa e média, sobretudo jovens que acabaram de entrar no mercado de trabalho. Se o setor imobiliário seguir em alta acentuada, a tendência é que comprar sua própria residência se torne cada vez mais algo restrito a pessoas perto dos 40 anos, com vida profissional já consolidada e com muitos anos economizando dinheiro.

Placas anunciando imóveis para aluguel em Londres (AP Photo/Simon Dawson)
Placas anunciando imóveis para aluguel em Londres (AP Photo/Simon Dawson)

A dificuldade para a compra de imóveis não tem pressionado os valores para baixo porque o interesse por locação segue alto. Com isso, investidores compram várias residências e as colocam no mercado, com preços cada vez mais altos devido à alta procura e até à concorrência de ferramentas como o Airbnb. Um quarto em apartamento compartilhado sai, em média, £ 743 (cerca de US$ 1 mil).

Em outros países da Europa, a quantidade de inquilinos já supera a de moradores em imóvel próprio, mas há mecanismos de proteção a quem vive de aluguel. Uma análise da PricewaterhouseCoopers vê um lado positivo no fenômeno londrino: com uma massa de inquilinos grande, há mais força para brigar por políticas públicas que os projetam mais.

Isso pode até ocorrer, mas há um preço a se pegar. O tempo médio de contrato de aluguel em Londres é de um ano, o que dá margem para os proprietários reajustarem o valor a qualquer flutuação de mercado. Com uma tendência de alta acentuada, muitos inquilinos são obrigados a trocar constantemente de casa por incapacidade de absorver os constantes aumentos, o que pode, em médio prazo, prejudicar o sentido de comunidade em certos bairros e diminuir o poder de articulação por melhorias.

Por que estão destruindo carros de luxo nas ruas de Berlim

O que? Na última semana, 28 carros foram destruídos nas ruas de Berlim. Dois Mercedes e dois BMWs foram queimados, enquanto os demais foram vandalizados. Um dia depois, outros 20 veículos foram atacados. A quantidade de automóveis destruídos em 24 horas chamou a atenção, mas ver carros queimados na rua se tornou estranhamente comum na capital alemã, em uma prática que já misturou protesto social com oportunismo de vândalos.

Bandeja de papel alumínio e carvão

Klaus-Jürgen Rattay era um dos milhares de jovens da Berlim Ocidental que, insatisfeitos com o aumento de preços dos imóveis na cidade, passaram a ocupar edifícios abandonados. Em setembro de 1981, a polícia berlinense fez uma ação coletiva de desocupação desses imóveis, muitos deles indústrias desativadas. Protestos se espalharam pela cidade e, durante uma investida dos policiais, Rattay foi fatalmente atropelado por um ônibus. Tinha 18 anos.

Mais de 34 anos depois, seu nome volta a aparecer com força nos debates sobre moradia em Berlim, já uma cidade unificada. Na semana do Carnaval, 48 veículos (28 no sábado e outros 20 no domingo) foram destruídos pelo grupo de extrema-esquerda Comando da Bicicleta da Social Democracia Popular, que assumiu a autoria em uma carta assinada (veja aqui, em alemão) pelo Comando Klaus-Jürgen Rattay. Protestavam contra a gentrificação de diversos bairros da cidade, que está se tornando inacessível a uma parcela cada vez maior da população. Um ataque violento, mas que está longe de ser inesperado pelas autoridades berlinenses.

ENTENDA:
– Como evitar abusos na relação entre inquilino e proprietário
Airbnb é lucrativo para anfitriões e pesadelo para quem mora de aluguel

No início do ano, o grupo havia prometido destruir € 1 milhão em propriedade privada a cada tentativa da polícia de desocupar algum imóvel invadido por sem-teto ou manifestantes. Entre 19 e 24 de janeiro, as autoridades realizaram diversas operações desse tipo, prendendo mais de cem pessoas. Então, era questão de tempo para aparecerem carros incendiados ou vandalizados. E o Comando atingiu seu objetivo, pois o prejuízo causado no Carnaval foi estimado em € 1,1 milhão.

A região atingida no sábado foi em torno da Potsdamer Platz, uma das mais importantes da cidade. Nos últimos anos, os imóveis da região valorizaram quase 500%, com o metro quadrado chegando a € 5,5 mil. O ataque do domingo ocorreu no bairro de Neukölln.

Para entender o ataque da última semana, é importante ressaltar que não se trata de uma prática incomum na relação entre manifestantes antigentrificação e as autoridades na capital alemã. Desde 2008, são mais de 200 veículos incendiados por ano. Só em 2011 foram 403. De acordo com a própria polícia, nem todos os casos têm motivação política. Para as autoridades, vândalos com diversas motivações se aproveitam da onda criada por manifestantes para atear fogo em mais automóveis e aumentar o caos.

Mapa indicado cada caso de carro incendiado em Berlim nos últimos anos (ver mapa completo em www.brennende-autos.de)
Mapa indicado cada caso de carro incendiado em Berlim nos últimos anos (ver mapa completo em Brennende-autos.de)

A natureza desses ataques dificulta seu combate. Os ativistas agem na madrugada, colocando bandejas de papel alumínio com carvão embebido em combustível sob os veículos. O carro demora alguns minutos a pegar fogo em relação ao momento em que o fogo é aceso. Isso dá ao incendiário tempo de sobra para deixar o local e ficar virtualmente impossível de ser identificado. Até porque a Alemanha é reticente em adotar a vigilância eletrônica nas ruas com a mesma intensidade de Reino Unido e Estados Unidos.

De qualquer forma, esses “protestos” estão longe de atingir seu objetivo. A opinião pública é favorável a medidas que controlem os altos e baixos do mercado imobiliário, mas tem sido pouco receptivas aos incêndios de carros em bairros nobres.

São Francisco libera o Airbnb, mas teme efeito no mercado imobiliário

O que? A população de São Francisco rejeitou uma proposta de lei que limitava a ação do Airbnb. É uma vitória da tecnologia, mas a cidade terá de ficar atenta ao modo como os aplicativos de aluguel de curto prazo podem afetar o custo já descontrolado de seus imóveis.

Aluguel de curto prazo x Aluguel de longo prazo

O Airbnb teve uma grande vitória nesta semana. Com apenas 45% dos votos, a “Proposição F” foi rejeitada pelos eleitores de São Francisco no pleito realizado nesta terça sobre várias questões da cidade. Isso significa que o limite de noites que pessoas podem alugar seus imóveis para o mesmo hóspede se mantém em 90, 15 dias a mais que o limite definido pela Proposição F.

A lei havia sido criada justamente para atingir o Airbnb. Em uma cidade com grave problema habitacional devido ao encarecimento das unidades, o sistema de alugar quartos de pessoas que têm espaço sobrando em casa se tornou uma alternativa de moradia. Ferramentas como o Airbnb ganharam espaço, e, ainda que uma limitação em São Francisco tenha efeito direto pequeno no faturamento global da empresa, poderia servir de incentivo para outras cidades que já pensam em criar restrições a esse tipo de sistema de hospedagem.

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Era difícil imaginar uma derrota do Airbnb nesta semana. A região metropolitana de São Francisco é o epicentro da revolução tecnológica das últimas décadas e teve um enorme crescimento por causa disso. Limitar o Airbnb seria contraditório dentro do contexto econômico local. No entanto, esse desenvolvimento também criou um cenário em que o aplicativo de hospedagem pode se tornar um vilão.

A explosão das empresas de tecnologia no Vale do Silício e em São Francisco fez muita gente ganhar muito dinheiro. Essas pessoas começaram a procurar casas para morar, e a região da Baía de São Francisco oferece pouco espaço físico para expansão. Sem a possibilidade de criar novos núcleos residenciais, a metrópole viu uma explosão no mercado imobiliário. Os valores ficaram tão altos que quase vale a pena morar em Las Vegas e pegar avião todo dia até São Francisco para trabalhar.

Alamo Square, as casas conhecidas como "Painted Ladies" e o skyline do centro de São Francisco ao fundo (AP Photo/Paula Froke)
Alamo Square, as casas conhecidas como “Painted Ladies” e o skyline do centro de São Francisco ao fundo (AP Photo/Paula Froke)

O problema é que o Airbnb pode contribuir para esse encarecimento descontrolado dos preços. Um dono de imóvel pode ganhar mais alugando seu apartamento para turistas ou moradores temporários do que alugando para um inquilino de longo prazo, que queira fixar residência naquele espaço. De acordo com um estudo do Departamento de Planejamento da prefeitura de São Francisco, o proprietário só precisaria ter um hóspede por 257 dias ao ano.

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Parece uma meta alta, mas já causa efeitos em algumas regiões da cidade. Segundo um relatório encomendado pela prefeitura, entre 925 e 1.960 unidades foram retiradas no mercado imobiliário para serem oferecidas no Airbnb. Esse número parece pequeno em um município de 850 mil habitantes, mas representa 23,2% das 8,5 mil unidades disponíveis. Em bairros como Mission e Haight, há estimativas que até 40% das unidades disponíveis tenham migrado para o mercado de aluguel de curto prazo.

O efeito disso é um encarecimento ainda maior dos imóveis para longo prazo, pois isso incentivaria os proprietários a não migrarem para o Airbnb. O resultado disso pode ser bastante grave em uma cidade em que muitas pessoas já são obrigadas a morar em seus carros porque não conseguem pagar o aluguel, mesmo tendo um emprego fixo.