O edifício que ocupará a esquina da Quarta Avenida com a Rua Columbia pretende ser um marco na paisagem de Seattle. Com 313 metros, será a construção mais alta da cidade, ofuscando até o Space Needle, um dos símbolos da cidade. O empreendimento exigirá um investimento de US$ 290 milhões, mas não deve chamar a atenção apenas pela altura. Ele pode ser um dos primeiros exemplos de prédio comercial que considera a mudança na mobilidade dos grandes centros urbanos para poder se manter moderno por décadas.

O projeto prevê espaço para residências, escritórios, hotel, lojas e oito andares de estacionamento subterrâneo. Além disso, há outros quatro pavimentos – acima do nível da rua – para carros. Parece bastante, e talvez seja. E justamente por isso, o desenho dessas garagens foi feito de modo que elas possam, um dia, serem convertidas em mais espaço para apartamentos e/ou escritórios.

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Não é uma coisa tão simples quanto parece. As lajes e vigas precisam ter resistência maior que a utilizada normalmente em um andar de estacionamento, o pé direito precisa ser mais alto e o projeto estrutural precisa distribuir os pilares de forma a não atrapalharem a criação de uma sala, um quarto, um banheiro ou uma sala de reunião. Além disso, é preciso ter espaço já reservado para a futura instalação de sistema elétrico, hidráulico e de ar condicionado.

Outro desafio foi o transporte vertical. Em um estacionamento convencional, o carro sobe ou desce de andar por meio de rampas, mas elas seriam difíceis de acomodar após a conversão para área habitável. assim, nesses quatro pavimentos de garagem, os carros são elevados ou baixados por elevador.

A LMN, empresa responsável pelo projeto, considerou que a demanda por vagas para automóveis ainda é grande em um empreendimento desse tipo no centro do Seattle. No entanto, a cidade norte-americana já passa por mudanças no seu sistema de mobilidade, com os carros particulares perdendo espaço para bicicletas, bicicletas compartilhadas, Uber e transporte público. Com isso, a tendência é que a demanda por espaços específicos para guardar carros seja menor.

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A iniciativa teve boa recepção de arquitetos e urbanistas, mas ainda enfrenta alguns problemas. O primeiro é legal: o projeto ainda está em fase de aprovação pela prefeitura, que vê com bons olhos a ideia, mas está diante de um empreendimento fora do comum e que exige estudos com parâmetros próprios. O segundo é econômico: deixar andares de estacionamentos preparados para unidades custa mais caro. No caso do edifício de Seattle, esse aumento está estimado na casa de alguns milhões de dólares.

O problema não é encarecer o edifício, afinal, as unidades construídas no futuro serão comercializadas e darão ao investidor o retorno desses milhões e ainda haverá um lucro considerável. Mas esse dinheiro só será recuperado após alguns anos, e nem todo incorporador está disposto a esperar.

De qualquer modo, o arranha-céu de Seattle não é o único caso de edifício com projeto de garagem reversível. Já há dois projetos desse tipo em Denver, um em Atlanta e um em Miami. Nenhum saiu do papel ainda, mas parece questão de tempo para que os primeiros consigam a aprovação das autoridades e o financiamento necessário.

Para o Brasil, isso ainda soa como algo distante, sobretudo pela crise que o setor imobiliário tem sofrido nos últimos anos. Incorporadores não se darão ao luxo de lançar um empreendimento que tenha custo inicial mais alto e ainda demore para ser aprovado na prefeitura. Mas o debate é válido.

Texto publicado originalmente no Outra Cidade.

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